von FERNANDO NOGUEIRA DA COSTA*

Die säkulare Konzentration immobilisierter Vermögen ist eine der Erklärungen für die fehlende Entwicklung einer Kapitalmarktwirtschaft.

Die traditionellste Art der Vermögenserhaltung in Brasilien sind Immobilien. Diese Art der Bereicherung kam kürzlich ans Licht, als bekannt wurde, dass eine „Familie“ schmutziges Geld gewaschen hatte, indem sie 51 der 107 Immobilien, die durch die Umleitung öffentlicher Gelder zur Bezahlung von Parlamentsberatern beschlagnahmt wurden, in „Bargeld“ kaufte.

Am 18. September 1850 unterzeichnete Kaiser Dom Pedro II. das Landgesetz, mit dem beschlossen wurde, das ländliche Gebiet in große Landgüter und nicht in kleine Grundstücke aufzuteilen. Auch heute noch haben nur 0,7 % der Grundstücke eine Fläche von mehr als 2 Hektar (20 km²).²), aber zusammen nehmen sie fast 50 % der ländlichen Fläche Brasiliens ein.

Diese säkulare Konzentration des immobilisierten Reichtums ist eine der Erklärungen dafür, dass sich hier keine Kapitalmarktwirtschaft entwickelt, die wie die nordamerikanische floriert. Dort bot der „amerikanische Traum“ von Einwanderern, die durch die Eroberung von Land durch Völkermord an den Ureinwohnern „Amerika machen“ könnten, vielen Anlegern genügend Ressourcen, um Anteile an großen börsennotierten Unternehmen zu kaufen.

Aufgrund des weltweiten deflationären Trends, der durch die Globalisierung des Handels mit der neuen internationalen Arbeitsteilung und demografischen Trends hervorgerufen wurde, ist das Eigenkapital seit 2000 gestiegen, während die Zinssätze gesunken sind. Die McKinsey-Beratungsanalyse – Der Aufstieg und Aufstieg der globalen Bilanz [Endless Rise of the Global Balance Sheet] fand eine starke umgekehrte Korrelation zwischen den fünfjährigen gleitenden Durchschnitten des Eigenkapitals und den Nominalzinssätzen nach 2000.

Immobilienvermögen veranschaulichen die Grundlage von Bewertungsgewinnen und deren Verhältnis zu Zinssätzen. Von 2000 bis 2020 sind die Immobilienpreise gestiegen und haben sich in den zehn Ländern der McKinsey-Stichprobe im Durchschnitt etwa verdreifacht.

Allerdings kam es nicht immer zu den erwarteten Auswirkungen höherer Mieteinnahmen, da diese im Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen und als Opportunitätskosten für die Immobilisierung dieses Kapitals anstelle seines Verkaufs zur Beschaffung von Liquidität für Finanzinvestitionen bewertet werden. Mancherorts kehrte sich diese Erwartung aufgrund der stark gesunkenen Mieteinnahmen ins Gegenteil.

In diesen Fällen gingen die Mietrenditen zurück, da sich sinkende Zinssätze auf die Kreditkosten auswirkten. Der Rückgang der Zinssätze spielte in anderen Fällen eine entscheidende Rolle für den Anstieg der Immobilienpreise, da eine Flucht von festen zu variablen Erträgen stattfand und insbesondere auf einen festen Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen gesetzt wurde, die weiterverkauft und bereitgestellt werden sollten Kapitalgewinn.

Auch das unelastische Grundstücksangebot auf Stadtgrundstücken in den Metropolen spielte eine Rolle, sonst würde man bei sinkenden Zinsen eher mit sinkenden Mieten als mit steigenden Immobilienpreisen rechnen. Australien, Kanada, Frankreich und das Vereinigte Königreich verzeichneten den höchsten Anstieg der Wohnimmobilienwerte im Verhältnis zum BIP.

Von den weltweit mit Immobilien verbundenen Aktiengewinnen waren rund 55 % auf höhere Grundstückspreise zurückzuführen, während 24 % auf höhere Baukosten zurückzuführen waren. Die restlichen 21 % waren das Ergebnis von Nettoinvestitionen, also dem Bau neuer Häuser oder der Verbesserung bestehender Häuser.

Laut McKinsey ist die Hälfte des Wachstums des Nettovermögens der privaten Haushalte auf steigende Aktienbewertungen zurückzuführen, insbesondere in China, Schweden und den USA. Weitere 40 % stammten aus der Erhöhung der Immobilienbewertungen.

Die Immobilienwerte in Australien, Kanada, Frankreich und dem Vereinigten Königreich stiegen um mehr als ein Vielfaches des BIP. Das Nettovermögen der privaten Haushalte wuchs ebenfalls, da ihnen aufgrund der Schaffung von billigem Geld und Konjunkturmaßnahmen („monetäre Lockerung“) mehr Einlagen zuflossen. Allerdings blieb die Verschuldung im Immobiliensektor im Verhältnis zum BIP relativ stabil.

Kurz gesagt, es zeichnet sich ein Szenario ab, in dem die lange Zeit der Divergenz zwischen niedriger Inflation und Zinssätzen und hohen Vermögenspreisen möglicherweise zu Ende geht. Es ist möglich, dass sich die hohen Vermögenspreise irgendwann umkehren und ihr langfristiges Verhältnis zum BIP wiedererlangen, d. h. eine größere Stabilität im Verhältnis zwischen Aktienwert und Einkommensfluss, wie es in der Vergangenheit der Fall war.

Erhöhte Investitionen in die Erholung nach der Pandemie, die digitale Wirtschaft oder Nachhaltigkeit könnten die Spar-Investitionsdynamik verändern. Der Wiederanstieg der Inflation könnte Druck auf die außergewöhnlich niedrigen Zinssätze ausüben, die bis zur Pandemie weltweit galten, bevor es zum Zusammenbruch der globalen Wertschöpfungsketten, sowohl der produktiven als auch der kommerziellen, kam.

Dies würde zu einem Rückgang der Marktwerte von Immobilienvermögen führen. Sie haben das Wachstum des globalen Nettovermögens in den letzten zwei Jahrzehnten nachhaltig vorangetrieben.

Es lohnt sich zu fragen: Ist es für die Gesellschaft gesund, dass hohe Immobilienpreise anstelle von Investitionen in produktive Vermögenswerte der Motor des Wirtschaftswachstums sind? Ist dieser Kauf und Verkauf von Privateigentum auf der Grundlage von Vermögensbeständen nicht unproduktiv, da er hauptsächlich auf Preissteigerungen bei vorhandenem Vermögen beruht?

Vor allem bezahlbarer Wohnraum ist zu einer geschätzten Nachfrage der Millennials geworden. Die jungen Menschen können es sich nicht mehr leisten, Häuser zu kaufen und Familien zu gründen wie frühere Generationen. Dies befeuert die Mietpreisinflation.

In Deutschland gibt es eine laufende Basiskampagne, die darauf abzielt, die Kontrolle über große Mietwohnungen zu übernehmen und sie in öffentliches Eigentum umzuwandeln. In den Niederlanden wird darüber diskutiert, Investoren den Kauf von Billighäusern zur Ausnutzung des Mietvertrags zu verbieten.

In Seoul, Südkorea, stiegen die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Kellerunterkünfte in überschwemmungsgefährdeten Kellern um 90 %, und der Tod von Familien wurde zu einer nationalen Schande. Der chinesische Staatschef Xi Jinping hat bezahlbaren Wohnraum zu einem wichtigen Schlagwort in seiner Kampagne für allgemeinen Wohlstand gemacht, indem er erklärte: „Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation.“

Und hier in Brasilien hat einfach eine Fehlregierung den Namen des Programms „Minha Casa, Minha Vida“ geändert und den Sozialhilfehaushalt geleert. Bezahlbarer Wohnraum ist das dringendste wirtschaftliche Problem für die soziale Mobilität der Ärmsten.

Die durch digitale Technologie ermöglichte Mobilität und die zunehmende Flexibilität der Präsenzarbeit in der Zeit nach der Pandemie können den Druck etwas lindern. Dies ist der Fall, wenn es zu einer Flucht der Bewohner der Metropolen in kleinere Städte kommt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird stark von drei Faktoren beeinflusst: (i) Demografie; (ii) Haushaltseinkommen; und (iii) Immobilienkredite. Einerseits ändern sich die demografischen Trends, andererseits sind Einkommen und Kredite in verschiedenen Phasen des Konjunkturzyklus volatiler.

Der Arbeitsmarkt während der Pandemie verschärfte die Verschlechterung der Beschäftigung und der Kaufkraft der Bevölkerung und wirkte sich negativ auf die Dynamik des Immobilienmarktes aus. Auch die Verschlechterung der Immobilienkreditkonditionen nach April 2013, die zuvor reichlich vorhanden und relativ günstig waren, führte zu einer Umkehrung der Finanzierung und der Boom Immobilie.

In Bezug auf die Kaufkraft gaben die meisten (66 %) der Befragten der Raio X FipeZAP+-Umfrage im 2. Quartal 2022 an, ein monatliches Haushaltseinkommen von 10.000 R$ oder weniger zu haben.

Was die Objektivität anbelangt, erklärte ein Großteil, wenn auch immer kleinerer Teil der Käufer (von 67 % zu Beginn des Jahres 2019 auf 55 %) die Absicht, die Immobilie als Eigenheim zu nutzen, während der Rest (45 %) den Kauf klassifizierte der Immobilie als Anlageform. Bei denjenigen, die sich für diesen Zweck entschieden, überwog das Interesse an der Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung der erworbenen Immobilie (81 %) gegenüber einem Wertzuwachs für den Weiterverkauf (19 %).

Von den Befragten mit der Absicht, in den nächsten Monaten eine Immobilie zu erwerben, gaben 88 % der Befragten an, dass sie beabsichtigen, diese zum Wohnen zu nutzen, insbesondere mit dem Zweck, mit jemandem zusammenzuleben (82 %). 15 % lebten alleine, 3 % kauften, um jemand anderen zu bewohnen, also zu verschenken.

Die Opportunitätskosten für Investoren in Campinas sind bemerkenswert: Von Januar 2013 bis November 2019 stieg die Schwankung des FIPEZAP-Verkaufsindex um 31 %, während der CDI um 91 % schwankte. In São Paulo stieg angesichts der Immobilienspekulation von Januar 2008 bis November 2019 die Schwankung des FIPEZAP-Verkaufsindex um 243 %, während der CDI um 212 % schwankte.

Zurück zur Frage des Immobilienerwerbs zum Zwecke der Geldwäsche stellt sich die Frage: Wenn sich eine korrupte Person Bargeld von anderen aneignet, wozu dient es dann? Nicht zum Einpacken in Kisten. Es geht zum Beispiel darum, das Leben in einer luxuriösen Villa zu genießen. Dieses Symbol der Bereicherung ist für den Kriminellen attraktiv. Er strebt nach sozialem Aufstieg. Nur.

*Fernando Nogueira da Costa Er ist ordentlicher Professor am Institute of Economics am Unicamp. Autor, unter anderem von Unterstützungs- und Bereicherungsnetzwerk. Verfügbar in https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/

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